Аналитика рынка курортной недвижимости, структура спроса и логика медиапланирования для премиальных резиденций на территории исторического санатория «Известия».
Почему инвестиционная и покупательская аудитории разведены в отдельные медиапланы, какие каналы работают на каждую и как бюджет перераспределяется по месяцам.
Проект продаёт два разных продукта двум разным людям. Смешивать их в одной кампании — значит получить размытый оффер, который не убеждает ни одного из них.
| Канал | Трек | Зачем он в плане |
|---|---|---|
| Яндекс Поиск | оба | Единственный канал с прямым спросом. В инвест-треке — запросы про доходность и апартаменты под аренду, в покупательском — про покупку у моря и бренд проекта. Разные кампании, разные посадочные. |
| Мастер кампаний | оба | Основной драйвер объёма обращений. Автоматика находит аудиторию там, где ручной таргетинг не достаёт, при этом креативы и аудитории остаются под нашим управлением. |
| Яндекс РСЯ | оба | Точная работа с сегментами: отдельные кампании под интересы, ретаргетинг по посетителям сайта и look-alike по базе обращений. |
| Реклама в Телеграм и Макс через Директ | оба | Доступ к платёжеспособной аудитории в тематических каналах через управляемый аукцион Директа. Форматы позволяют показать архитектуру, парк и море. |
| Посевы в Telegram-каналах | инвестиции | Инвестиционная аудитория живёт в закрытых и деловых каналах, куда рекламный аукцион не даёт доступа. Нативная интеграция с расчётом доходности работает там, где баннер не сработает. Выделено 200 тыс. ₽ бюджета. |
| VK Реклама | оба | Таргетинг по соцдему, интересам и доходу. В покупательском треке — семьи и курортный отдых, в инвестиционном — предприниматели и инвестиции. |
| Telegram Ads напрямую | инвестиции | Точечный выход на бизнес-каналы, недоступные через Директ. Дороже, но точнее по аудитории. |
| Яндекс Карты | оба | У локации есть имя и история: санаторий «Известия» ищут на картах. Приоритетное размещение и реклама на картах перехватывают тех, кто уже физически рядом или изучает район. Для курортной недвижимости в сезон это живой трафик. |
| Авито Реклама | покупка | Готовый спрос: человек уже подбирает недвижимость на Юге. Нативный формат в ленте среди органических карточек. |
| Медийка: Яндекс и Авито | оба | В премиум-сегменте имидж — часть продукта. Формирует знание о проекте и повышает конверсию перформанса за счёт узнаваемости. |
| Группа каналов | АК | Что входит |
|---|---|---|
| Контекст, медийка, карты, классифайды | 17% | Основной объём каналов: Яндекс Директ, Медийная, Карты, Авито |
| Таргетированная реклама | 23% | VK Реклама, Telegram Ads напрямую |
| Посевы в Telegram-каналах | 35% | Ручная работа: подбор каналов, переговоры, размещение, замер |
| Обязательный рекламный сбор | 3% | Начисляется сверх бюджета на все каналы |
| Месяц | Инвестиции | Покупка | Логика |
|---|---|---|---|
| Август | 35% | 65% | Пик курортного сезона. Аудитория физически находится на побережье, может приехать и посмотреть. Максимум бюджета на покупательский трек, пока люди на месте. |
| Сентябрь | 40% | 60% | Бархатный сезон, поток сохраняется, но деловая активность возвращается. Начинаем наращивать инвестиционный трек. |
| Октябрь | 45% | 55% | Турпоток спадает, зато растёт активность по инвестиционным решениям перед концом года. Смещаем бюджет в сторону доходности. |
Трек для покупателя, считающего доходность. Юниты под доверительное управление: студии 24–35 м² и лоты с одной спальней.
Меньший бюджет и более точные каналы. Ставка на посевы в деловых Telegram-каналах, прямой Telegram Ads и поисковые запросы про доходность — там, где находится аудитория, принимающая решения расчётом.
| Площадка | Группа | Бюджет с НДС | АК | АК, ₽ | Сбор 3% | Итого | Показы | Клики | CPC | Уник. | CR клик→уник | CPL уник. | ЦО | CR уник→ЦО | CPL ЦО |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Яндекс Поиск — инвест-запросы | Перформанс | 105 000 | 17% | 17 850 | 3 150 | 126 000 | 2 778 | 250 | 420 | 7 | 2.80% | 15 000 | 2 | 29% | 52 500 |
| Мастер кампаний | Перформанс | 125 000 | 17% | 21 250 | 3 750 | 150 000 | 81 182 | 893 | 140 | 18 | 2.02% | 6 944 | 5 | 28% | 25 000 |
| Яндекс РСЯ | Перформанс | 60 000 | 17% | 10 200 | 1 800 | 72 000 | 160 000 | 800 | 75 | 8 | 1.00% | 7 500 | 2 | 25% | 30 000 |
| Реклама в Телеграм (Директ) | Перформанс | 100 000 | 17% | 17 000 | 3 000 | 120 000 | 59 500 | 357 | 280 | 9 | 2.52% | 11 111 | 3 | 33% | 33 333 |
| Реклама в Макс (Директ) | Перформанс | 70 000 | 17% | 11 900 | 2 100 | 84 000 | 44 833 | 269 | 260 | 7 | 2.60% | 10 000 | 2 | 29% | 35 000 |
| VK Реклама | Таргет | 75 000 | 23% | 17 250 | 2 250 | 94 500 | 112 714 | 789 | 95 | 9 | 1.14% | 8 333 | 2 | 22% | 37 500 |
| Telegram Ads (прямой) | Таргет | 75 000 | 23% | 17 250 | 2 250 | 94 500 | 39 000 | 234 | 321 | 5 | 2.14% | 15 000 | 2 | 40% | 37 500 |
| Авито Реклама (нативный) | Перформанс | 45 000 | 17% | 7 650 | 1 350 | 54 000 | 255 625 | 2 045 | 22 | 9 | 0.44% | 5 000 | 2 | 22% | 22 500 |
| Яндекс Карты — приоритет + реклама | Карты | 30 000 | 17% | 5 100 | 900 | 36 000 | 25 000 | 500 | 60 | 7 | 1.40% | 4 286 | 2 | 29% | 15 000 |
| Яндекс Медийная | Медийка | 45 000 | 17% | 7 650 | 1 350 | 54 000 | 150 000 | — | CPM 300 | — | — | — | — | — | — |
| Авито медийка (баннер) | Медийка | 30 000 | 17% | 5 100 | 900 | 36 000 | 71 429 | — | CPM 420 | — | — | — | — | — | — |
| Посевы в Telegram-каналах | Посевы | 200 000 | 35% | 70 000 | 6 000 | 276 000 | Нативные интеграции. Охват и переходы фиксируются по факту размещения в каждом канале | ||||||||
| ИТОГО | 960 000 | 208 200 | 28 800 | 1 197 000 | 1 002 061 | 6 137 | 156 | 79 | 1.29% | 12 152 | 22 | 28% | 43 636 | ||
| Площадка | Группа | Бюджет с НДС | АК | АК, ₽ | Сбор 3% | Итого | Показы | Клики | CPC | Уник. | CR клик→уник | CPL уник. | ЦО | CR уник→ЦО | CPL ЦО |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Яндекс Поиск — инвест-запросы | Перформанс | 125 000 | 17% | 21 250 | 3 750 | 150 000 | 3 311 | 298 | 419 | 8 | 2.68% | 15 625 | 2 | 25% | 62 500 |
| Мастер кампаний | Перформанс | 145 000 | 17% | 24 650 | 4 350 | 174 000 | 94 182 | 1 036 | 140 | 21 | 2.03% | 6 905 | 5 | 24% | 29 000 |
| Яндекс РСЯ | Перформанс | 70 000 | 17% | 11 900 | 2 100 | 84 000 | 186 600 | 933 | 75 | 9 | 0.96% | 7 778 | 2 | 22% | 35 000 |
| Реклама в Телеграм (Директ) | Перформанс | 120 000 | 17% | 20 400 | 3 600 | 144 000 | 71 500 | 429 | 280 | 10 | 2.33% | 12 000 | 3 | 30% | 40 000 |
| Реклама в Макс (Директ) | Перформанс | 80 000 | 17% | 13 600 | 2 400 | 96 000 | 51 333 | 308 | 260 | 8 | 2.60% | 10 000 | 2 | 25% | 40 000 |
| VK Реклама | Таргет | 90 000 | 23% | 20 700 | 2 700 | 113 400 | 135 286 | 947 | 95 | 10 | 1.06% | 9 000 | 2 | 20% | 45 000 |
| Telegram Ads (прямой) | Таргет | 90 000 | 23% | 20 700 | 2 700 | 113 400 | 46 833 | 281 | 320 | 6 | 2.14% | 15 000 | 2 | 33% | 45 000 |
| Авито Реклама (нативный) | Перформанс | 55 000 | 17% | 9 350 | 1 650 | 66 000 | 312 500 | 2 500 | 22 | 11 | 0.44% | 5 000 | 3 | 27% | 18 333 |
| Яндекс Карты — приоритет + реклама | Карты | 35 000 | 17% | 5 950 | 1 050 | 42 000 | 29 150 | 583 | 60 | 8 | 1.37% | 4 375 | 3 | 38% | 11 667 |
| Яндекс Медийная | Медийка | 55 000 | 17% | 9 350 | 1 650 | 66 000 | 183 333 | — | CPM 300 | — | — | — | — | — | — |
| Авито медийка (баннер) | Медийка | 35 000 | 17% | 5 950 | 1 050 | 42 000 | 83 333 | — | CPM 420 | — | — | — | — | — | — |
| Посевы в Telegram-каналах | Посевы | 200 000 | 35% | 70 000 | 6 000 | 276 000 | Нативные интеграции. Охват и переходы фиксируются по факту размещения в каждом канале | ||||||||
| ИТОГО | 1 100 000 | 233 800 | 33 000 | 1 366 800 | 1 197 361 | 7 315 | 150 | 91 | 1.24% | 12 088 | 24 | 26% | 45 833 | ||
| Площадка | Группа | Бюджет с НДС | АК | АК, ₽ | Сбор 3% | Итого | Показы | Клики | CPC | Уник. | CR клик→уник | CPL уник. | ЦО | CR уник→ЦО | CPL ЦО |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Яндекс Поиск — инвест-запросы | Перформанс | 150 000 | 17% | 25 500 | 4 500 | 180 000 | 3 967 | 357 | 420 | 10 | 2.80% | 15 000 | 3 | 30% | 50 000 |
| Мастер кампаний | Перформанс | 170 000 | 17% | 28 900 | 5 100 | 204 000 | 110 364 | 1 214 | 140 | 24 | 1.98% | 7 083 | 6 | 25% | 28 333 |
| Яндекс РСЯ | Перформанс | 85 000 | 17% | 14 450 | 2 550 | 102 000 | 226 600 | 1 133 | 75 | 11 | 0.97% | 7 727 | 2 | 18% | 42 500 |
| Реклама в Телеграм (Директ) | Перформанс | 135 000 | 17% | 22 950 | 4 050 | 162 000 | 80 333 | 482 | 280 | 12 | 2.49% | 11 250 | 3 | 25% | 45 000 |
| Реклама в Макс (Директ) | Перформанс | 95 000 | 17% | 16 150 | 2 850 | 114 000 | 60 833 | 365 | 260 | 9 | 2.47% | 10 556 | 2 | 22% | 47 500 |
| VK Реклама | Таргет | 105 000 | 23% | 24 150 | 3 150 | 132 300 | 157 857 | 1 105 | 95 | 12 | 1.09% | 8 750 | 2 | 17% | 52 500 |
| Telegram Ads (прямой) | Таргет | 105 000 | 23% | 24 150 | 3 150 | 132 300 | 54 667 | 328 | 320 | 7 | 2.13% | 15 000 | 2 | 29% | 52 500 |
| Авито Реклама (нативный) | Перформанс | 60 000 | 17% | 10 200 | 1 800 | 72 000 | 340 875 | 2 727 | 22 | 12 | 0.44% | 5 000 | 3 | 25% | 20 000 |
| Яндекс Карты — приоритет + реклама | Карты | 40 000 | 17% | 6 800 | 1 200 | 48 000 | 33 350 | 667 | 60 | 9 | 1.35% | 4 444 | 3 | 33% | 13 333 |
| Яндекс Медийная | Медийка | 60 000 | 17% | 10 200 | 1 800 | 72 000 | 200 000 | — | CPM 300 | — | — | — | — | — | — |
| Авито медийка (баннер) | Медийка | 40 000 | 17% | 6 800 | 1 200 | 48 000 | 95 238 | — | CPM 420 | — | — | — | — | — | — |
| Посевы в Telegram-каналах | Посевы | 200 000 | 35% | 70 000 | 6 000 | 276 000 | Нативные интеграции. Охват и переходы фиксируются по факту размещения в каждом канале | ||||||||
| ИТОГО | 1 245 000 | 260 250 | 37 350 | 1 542 600 | 1 364 084 | 8 378 | 149 | 106 | 1.27% | 11 745 | 26 | 25% | 47 885 | ||
Трек для покупателя курортной резиденции для себя и семьи. Лоты 54–108 м², включая резиденции с патио, террасой и приватным бассейном.
Больший бюджет и широкие каналы. Ставка на объём качественного трафика через Мастер кампаний, Авито и медийку — аудитория шире, цикл решения короче, эмоция важнее расчёта.
| Площадка | Группа | Бюджет с НДС | АК | АК, ₽ | Сбор 3% | Итого | Показы | Клики | CPC | Уник. | CR клик→уник | CPL уник. | ЦО | CR уник→ЦО | CPL ЦО |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Яндекс Поиск — покупка/бренд | Перформанс | 240 000 | 17% | 40 800 | 7 200 | 288 000 | 6 320 | 632 | 380 | 20 | 3.16% | 12 000 | 7 | 35% | 34 286 |
| Мастер кампаний | Перформанс | 375 000 | 17% | 63 750 | 11 250 | 450 000 | 243 545 | 2 679 | 140 | 54 | 2.02% | 6 944 | 14 | 26% | 26 786 |
| Яндекс РСЯ | Перформанс | 205 000 | 17% | 34 850 | 6 150 | 246 000 | 546 600 | 2 733 | 75 | 27 | 0.99% | 7 593 | 6 | 22% | 34 167 |
| Реклама в Телеграм (Директ) | Перформанс | 185 000 | 17% | 31 450 | 5 550 | 222 000 | 110 167 | 661 | 280 | 16 | 2.42% | 11 562 | 4 | 25% | 46 250 |
| Реклама в Макс (Директ) | Перформанс | 205 000 | 17% | 34 850 | 6 150 | 246 000 | 131 333 | 788 | 260 | 20 | 2.54% | 10 250 | 5 | 25% | 41 000 |
| VK Реклама | Таргет | 165 000 | 23% | 37 950 | 4 950 | 207 900 | 248 143 | 1 737 | 95 | 19 | 1.09% | 8 684 | 4 | 21% | 41 250 |
| Telegram Ads (прямой) | Таргет | 90 000 | 23% | 20 700 | 2 700 | 113 400 | 46 833 | 281 | 320 | 6 | 2.14% | 15 000 | 2 | 33% | 45 000 |
| Авито Реклама (нативный) | Перформанс | 165 000 | 17% | 28 050 | 4 950 | 198 000 | 937 500 | 7 500 | 22 | 34 | 0.45% | 4 853 | 8 | 24% | 20 625 |
| Яндекс Карты — приоритет + реклама | Карты | 90 000 | 17% | 15 300 | 2 700 | 108 000 | 75 000 | 1 500 | 60 | 21 | 1.40% | 4 286 | 7 | 33% | 12 857 |
| Яндекс Медийная | Медийка | 90 000 | 17% | 15 300 | 2 700 | 108 000 | 300 000 | — | CPM 300 | — | — | — | — | — | — |
| Авито медийка (баннер) | Медийка | 35 000 | 17% | 5 950 | 1 050 | 42 000 | 83 333 | — | CPM 420 | — | — | — | — | — | — |
| ИТОГО | 1 845 000 | 328 950 | 55 350 | 2 229 300 | 2 728 774 | 18 511 | 100 | 217 | 1.17% | 8 502 | 57 | 26% | 32 368 |
| Площадка | Группа | Бюджет с НДС | АК | АК, ₽ | Сбор 3% | Итого | Показы | Клики | CPC | Уник. | CR клик→уник | CPL уник. | ЦО | CR уник→ЦО | CPL ЦО |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Яндекс Поиск — покупка/бренд | Перформанс | 225 000 | 17% | 38 250 | 6 750 | 270 000 | 5 920 | 592 | 380 | 19 | 3.21% | 11 842 | 6 | 32% | 37 500 |
| Мастер кампаний | Перформанс | 345 000 | 17% | 58 650 | 10 350 | 414 000 | 224 000 | 2 464 | 140 | 49 | 1.99% | 7 041 | 13 | 27% | 26 538 |
| Яндекс РСЯ | Перформанс | 190 000 | 17% | 32 300 | 5 700 | 228 000 | 506 600 | 2 533 | 75 | 25 | 0.99% | 7 600 | 6 | 24% | 31 667 |
| Реклама в Телеграм (Директ) | Перформанс | 170 000 | 17% | 28 900 | 5 100 | 204 000 | 101 167 | 607 | 280 | 15 | 2.47% | 11 333 | 4 | 27% | 42 500 |
| Реклама в Макс (Директ) | Перформанс | 190 000 | 17% | 32 300 | 5 700 | 228 000 | 121 833 | 731 | 260 | 19 | 2.60% | 10 000 | 5 | 26% | 38 000 |
| VK Реклама | Таргет | 155 000 | 23% | 35 650 | 4 650 | 195 300 | 233 143 | 1 632 | 95 | 18 | 1.10% | 8 611 | 4 | 22% | 38 750 |
| Telegram Ads (прямой) | Таргет | 85 000 | 23% | 19 550 | 2 550 | 107 100 | 44 333 | 266 | 320 | 6 | 2.26% | 14 167 | 2 | 33% | 42 500 |
| Авито Реклама (нативный) | Перформанс | 155 000 | 17% | 26 350 | 4 650 | 186 000 | 880 625 | 7 045 | 22 | 32 | 0.45% | 4 844 | 8 | 25% | 19 375 |
| Яндекс Карты — приоритет + реклама | Карты | 85 000 | 17% | 14 450 | 2 550 | 102 000 | 70 850 | 1 417 | 60 | 20 | 1.41% | 4 250 | 6 | 30% | 14 167 |
| Яндекс Медийная | Медийка | 85 000 | 17% | 14 450 | 2 550 | 102 000 | 283 333 | — | CPM 300 | — | — | — | — | — | — |
| Авито медийка (баннер) | Медийка | 30 000 | 17% | 5 100 | 900 | 36 000 | 71 429 | — | CPM 420 | — | — | — | — | — | — |
| ИТОГО | 1 715 000 | 305 950 | 51 450 | 2 072 400 | 2 543 233 | 17 287 | 99 | 203 | 1.17% | 8 448 | 54 | 27% | 31 759 |
| Площадка | Группа | Бюджет с НДС | АК | АК, ₽ | Сбор 3% | Итого | Показы | Клики | CPC | Уник. | CR клик→уник | CPL уник. | ЦО | CR уник→ЦО | CPL ЦО |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Яндекс Поиск — покупка/бренд | Перформанс | 205 000 | 17% | 34 850 | 6 150 | 246 000 | 5 390 | 539 | 380 | 17 | 3.15% | 12 059 | 6 | 35% | 34 167 |
| Мастер кампаний | Перформанс | 315 000 | 17% | 53 550 | 9 450 | 378 000 | 204 545 | 2 250 | 140 | 45 | 2.00% | 7 000 | 12 | 27% | 26 250 |
| Яндекс РСЯ | Перформанс | 175 000 | 17% | 29 750 | 5 250 | 210 000 | 466 600 | 2 333 | 75 | 23 | 0.99% | 7 609 | 5 | 22% | 35 000 |
| Реклама в Телеграм (Директ) | Перформанс | 155 000 | 17% | 26 350 | 4 650 | 186 000 | 92 333 | 554 | 280 | 13 | 2.35% | 11 923 | 4 | 31% | 38 750 |
| Реклама в Макс (Директ) | Перформанс | 175 000 | 17% | 29 750 | 5 250 | 210 000 | 112 167 | 673 | 260 | 17 | 2.53% | 10 294 | 4 | 24% | 43 750 |
| VK Реклама | Таргет | 140 000 | 23% | 32 200 | 4 200 | 176 400 | 210 571 | 1 474 | 95 | 16 | 1.09% | 8 750 | 3 | 19% | 46 667 |
| Telegram Ads (прямой) | Таргет | 75 000 | 23% | 17 250 | 2 250 | 94 500 | 39 000 | 234 | 321 | 5 | 2.14% | 15 000 | 2 | 40% | 37 500 |
| Авито Реклама (нативный) | Перформанс | 140 000 | 17% | 23 800 | 4 200 | 168 000 | 795 500 | 6 364 | 22 | 29 | 0.46% | 4 828 | 7 | 24% | 20 000 |
| Яндекс Карты — приоритет + реклама | Карты | 75 000 | 17% | 12 750 | 2 250 | 90 000 | 62 500 | 1 250 | 60 | 18 | 1.44% | 4 167 | 6 | 33% | 12 500 |
| Яндекс Медийная | Медийка | 75 000 | 17% | 12 750 | 2 250 | 90 000 | 250 000 | — | CPM 300 | — | — | — | — | — | — |
| Авито медийка (баннер) | Медийка | 30 000 | 17% | 5 100 | 900 | 36 000 | 71 429 | — | CPM 420 | — | — | — | — | — | — |
| ИТОГО | 1 560 000 | 278 100 | 46 800 | 1 884 900 | 2 310 035 | 15 671 | 100 | 183 | 1.17% | 8 525 | 49 | 27% | 31 837 |
Методология. Бюджет 3,5 млн ₽ в месяц включает рекламный бюджет, агентскую комиссию и обязательный сбор 3%. Комиссия: 17% на контекст, медийку, карты и классифайды, 23% на таргетированную рекламу, 35% на посевы. Посевы зафиксированы на уровне 200 тыс. ₽ бюджета. Прогноз обращений рассчитан по модели ConvertMe с калибровкой стоимости клика и конверсий под премиум-сегмент курортной недвижимости Сочи.
Оговорки. (1) Рыночные данные — Macon, РБК, Коммерсантъ, отраслевая аналитика за 2026 год. (2) Прогноз обращений — расчётная модель, а не гарантия; калибруется по факту первого месяца. (3) Прямых данных по стоимости обращения в премиум-сегменте Сочи в открытых источниках нет, использована модель агентства. (4) Приложенная проектная декларация относится к другому объекту — застройщик СЗ ИНКОМ СТЕЙТ, Ставропольский край; расчёты построены по данным сайта проекта. (5) Бюджет по месяцам сформирован с небольшим резервом от округления сумм — он остаётся на оперативное перераспределение внутри месяца.