Мармакс · бенчмарк CPL по ЖК и подрядчикам · ConvertMe

Мармакс · девять ЖК · четыре подрядчика · июнь — август 2026

Реальная стоимость лида по проектам застройщика и место ConvertMe среди подрядчиков

Свод по данным сквозной аналитики застройщика: расходы, уникальные и качественные обращения по каждому ЖК в разрезе источников, месяцев и агентств, которые эти проекты ведут.

Август учтён по 21 число · сравнение построено на единой методике учёта самого застройщика

18,21млн ₽

расход по всем проектам за три месяца

1 301

уникальное обращение

13 999₽

средний CPL по рынку застройщика

80 588₽

средний CPL качественного обращения

01 · Главное

Что показывают данные застройщика

ConvertMe в рынке по CPL

Наш CPL — 13 008 ₽ против среднего по застройщику 13 999 ₽. Мы дешевле рынка на 7% и уступаем только Southmedia с их 13 687 ₽ при вдвое большем бюджете.

Но по качественным дороже

CPL качественного у нас 93 154 ₽ против 71 172 ₽ у Southmedia. Разрыв в 31% и есть главный вопрос, на который стоит отвечать клиенту.

Разброс между ЖК огромен

От 7 603 ₽ у Дягилева до 74 753 ₽ у Галереи. Разница в десять раз. Значит «нормального CPL по застройщику» не существует — есть CPL конкретного объекта.

Ключевой вывод для разговора с клиентом. Единой планки по CPL у застройщика нет и быть не может. Проекты отличаются по цене, стадии готовности, локации и объёму спроса — и разброс стоимости обращения между ними достигает десятикратного. Сравнивать наш результат нужно не со средним по всем девяти ЖК, а с проектами сопоставимого класса, которые ведут другие подрядчики.

02 · Проекты

Стоимость лида по каждому ЖК

Срез	Расход, ₽	Уникальных лидов	CPL, ₽	Качественных	CPL качественного, ₽	Доля качественных
Проспект Ленина	4 186 225	334	12 534	62	67 520	18,6%
Чувства	2 787 325	212	13 148	29	96 115	13,7%
Поляна	2 451 336	178	13 772	30	81 711	16,9%
Голландия	2 430 235	158	15 381	39	62 314	24,7%
Манхэттен	2 242 169	115	19 497	21	106 770	18,3%
Арт Кварталы	1 740 379	176	9 889	24	72 516	13,6%
Медный	1 147 404	46	24 944	7	163 915	15,2%
Галерея	672 777	9	74 753	1	672 777	11,1%
Дягилев	555 010	73	7 603	13	42 693	17,8%
Итого	18 212 861	1 301	13 999	226	80 588	17,4%

CPL уникального обращения

Дягилев

7 603 ₽

Арт Кварталы

9 889 ₽

Проспект Ленина

12 534 ₽

Чувства

13 148 ₽

Поляна

13 772 ₽

Голландия

15 381 ₽

Манхэттен

19 497 ₽

Медный

24 944 ₽

Галерея

74 753 ₽

Галерея выпадает из ряда. 672 777 ₽ на девять обращений — это не показатель работы подрядчика, а признак того, что проект либо только запускался, либо у него принципиально другая экономика. При такой выборке цифра не сравнима с остальными и в выводы её брать нельзя.

03 · Динамика

Как менялась стоимость по месяцам

В каждом месяце показаны расход, количество уникальных обращений и стоимость качественного обращения. Август неполный — по 21 число.

ЖК	Июнь			Июль			Август, 21 день			CPL кач. за период
ЖК	Расход	Лиды	CPL кач.	Расход	Лиды	CPL кач.	Расход	Лиды	CPL кач.	CPL кач. за период
Проспект Ленина	1 326 272	91	69 804	1 958 653	147	72 543	901 301	96	56 331	67 520
Чувства	1 608 854	212	55 478	625 828	0	—	552 644	0	—	96 115
Поляна	925 231	55	77 103	1 006 740	70	83 895	519 364	53	86 561	81 711
Голландия	771 065	49	48 192	1 077 835	56	89 820	581 336	53	52 849	62 314
Манхэттен	855 692	51	77 790	867 490	33	173 498	518 988	31	103 798	106 770
Арт Кварталы	516 468	43	73 781	678 493	95	52 192	545 417	38	136 354	72 516
Медный	374 809	17	93 702	506 487	20	168 829	266 108	9	—	163 915
Галерея	500 633	4	500 633	99 392	1	—	72 752	4	—	672 777
Дягилев	13 911	0	—	387 265	62	38 726	153 834	11	51 278	42 693

Зелёным отмечены проекты со стоимостью качественного обращения ниже средней по застройщику, красным — выше.

Общий тренд — снижение

У большинства проектов CPL в августе ниже, чем в июне и июле. Проспект Ленина: 14 574 → 13 324 → 9 389 ₽. Голландия: 15 736 → 19 247 → 10 969 ₽.

Это говорит о том, что рынок в целом идёт вниз по стоимости, и рост CPL на отдельном проекте нельзя объяснять внешними условиями.

У нас обратная динамика

Арт Кварталы: 12 011 → 7 142 → 14 353 ₽. Медный: 22 048 → 25 324 → 29 568 ₽.

По Медному стоимость растёт третий месяц подряд, и в августе там не зафиксировано ни одного качественного обращения при расходе 266 108 ₽. Это первое, что стоит разобрать до встречи с клиентом.

04 · Подрядчики

Сравнение агентств

Срез	Расход, ₽	Уникальных лидов	CPL, ₽	Качественных	CPL качественного, ₽	Доля качественных
Southmedia	11 743 326	858	13 687	165	71 172	19,2%
ConvertMe	2 887 783	222	13 008	31	93 154	14,0%
AGM	2 787 325	212	13 148	29	96 115	13,7%
Прочее	721 675	6	120 279	1	721 675	16,7%
RD	72 752	3	24 251	0	—	0,0%
Итого	18 212 861	1 301	13 999	226	80 588	17,4%

13 008 ₽

наш CPL — второй результат из четырёх

13 687 ₽

Southmedia при бюджете 11,7 млн

13 148 ₽

AGM на одном проекте

93 154 ₽

наш CPL качественного против 71 172 у Southmedia

Кто какие проекты ведёт

Срез	Расход, ₽	Уникальных лидов	CPL, ₽	Качественных	CPL качественного, ₽	Доля качественных
Проспект Ленина · Southmedia	4 064 575	334	12 169	62	65 558	18,6%
Чувства · AGM	2 787 325	212	13 148	29	96 115	13,7%
Поляна · Southmedia	2 451 336	178	13 772	30	81 711	16,9%
Голландия · Southmedia	2 430 235	158	15 381	39	62 314	24,7%
Манхэттен · Southmedia	2 242 169	115	19 497	21	106 770	18,3%
Арт Кварталы · ConvertMe	1 740 379	176	9 889	24	72 516	13,6%
Медный · ConvertMe	1 147 404	46	24 944	7	163 915	15,2%
Галерея · Прочее	600 025	6	100 004	1	600 025	16,7%
Дягилев · Southmedia	555 010	73	7 603	13	42 693	17,8%
Проспект Ленина · Прочее	121 650	0	—	0	—	—
Галерея · RD	72 752	3	24 251	0	—	0,0%
Итого	18 212 861	1 301	13 999	226	80 588	17,4%

Сравнение должно быть корректным. Southmedia ведёт пять проектов и распоряжается бюджетом 11,7 млн — у них больше возможностей для перераспределения между объектами и больше данных для обучения алгоритмов. AGM работает на одном проекте с бюджетом 2,8 млн. Мы ведём два проекта на 2,9 млн. Сравнивать средние по агентствам без учёта состава проектов некорректно, поэтому ниже приведена разбивка по конкретным ЖК.

Динамика агентств по месяцам

Срез	Расход, ₽	Уникальных лидов	CPL, ₽	Качественных	CPL качественного, ₽	Доля качественных
Southmedia · Июль	5 192 146	368	14 109	66	78 669	17,9%
Southmedia · Июнь	3 876 357	246	15 758	58	66 834	23,6%
Southmedia · Август	2 674 822	244	10 962	41	65 240	16,8%
AGM · Июнь	1 608 854	212	7 589	29	55 478	13,7%
ConvertMe · Июль	1 184 979	115	10 304	16	74 061	13,9%
ConvertMe · Июнь	891 278	60	14 855	11	81 025	18,3%
ConvertMe · Август	811 526	47	17 267	4	202 881	8,5%
AGM · Июль	625 828	0	—	0	—	—
AGM · Август	552 644	0	—	0	—	—
Прочее · Июнь	516 447	4	129 112	1	516 447	25,0%
Прочее · Июль	205 229	1	205 229	0	—	0,0%
RD · Август	72 752	3	24 251	0	—	0,0%
Итого	18 212 861	1 300	14 010	226	80 588	17,4%

У AGM нет данных за июль и август. При расходе 625 828 и 552 644 ₽ по проекту Чувства обращений не зафиксировано вовсе. Это почти наверняка проблема разметки, а не результата: в июне тот же проект дал 212 обращений. Учитывать эти месяцы в сравнении нельзя.

05 · Источники

Разрез по системам внутри проектов

Показаны связки с расходом от 100 тысяч рублей за период.

Срез	Расход, ₽	Уникальных лидов	CPL, ₽	Качественных	CPL качественного, ₽	Доля качественных
Проспект Ленина · Яндекс Директ	1 944 599	112	17 362	23	84 548	20,5%
Чувства · Яндекс Директ	1 809 201	0	—	0	—	—
Манхэттен · Яндекс Директ	1 613 514	74	21 804	15	107 568	20,3%
Поляна · Яндекс Директ	1 539 890	43	35 811	6	256 648	14,0%
Голландия · Яндекс Директ	1 222 148	75	16 295	19	64 324	25,3%
Проспект Ленина · ВКонтакте	1 215 565	187	6 500	30	40 519	16,0%
Чувства · ВКонтакте	976 126	212	4 604	29	33 660	13,7%
Арт Кварталы · ВКонтакте	944 347	146	6 468	19	49 702	13,0%
Голландия · ВКонтакте	884 757	51	17 348	13	68 058	25,5%
Поляна · ВКонтакте	788 490	126	6 258	24	32 854	19,0%
Арт Кварталы · Яндекс Директ	777 901	30	25 930	5	155 580	16,7%
Медный · Яндекс Директ	614 344	16	38 396	4	153 586	25,0%
Дягилев · ВКонтакте	555 010	73	7 603	13	42 693	17,8%
Медный · ВКонтакте	511 281	30	17 043	3	170 427	10,0%
Проспект Ленина · MAX	490 603	35	14 017	9	54 511	25,7%
Галерея · Яндекс Директ	448 697	3	149 566	0	—	0,0%
Проспект Ленина · Авито	414 012	0	—	0	—	—
Манхэттен · ВКонтакте	393 195	32	12 287	3	131 065	9,4%
Голландия · MAX	320 768	32	10 024	7	45 824	21,9%
Галерея · ВКонтакте	180 328	5	36 066	1	180 328	20,0%
Манхэттен · Авито	123 565	2	61 783	1	123 565	50,0%
Проспект Ленина · Промостраницы	121 346	0	—	0	—	—
Поляна · MAX	117 514	9	13 057	0	—	0,0%
Манхэттен · MAX	111 791	7	15 970	2	55 896	28,6%
Итого	18 118 991	1 300	13 938	226	80 173	17,4%

ВКонтакте даёт самый дешёвый лид

По всем проектам подряд: Чувства — 4 604 ₽, Поляна — 6 258 ₽, Арт Кварталы — 6 468 ₽, Проспект Ленина — 6 500 ₽.

И качественное обращение оттуда тоже дешевле: 32–50 тысяч против 64–256 тысяч у Директа.

Директ дороже у всех подрядчиков

Поляна — 35 811 ₽ за лид, Медный — 38 396 ₽, Арт Кварталы — 25 930 ₽, Манхэттен — 21 804 ₽.

Это системная особенность рынка застройщика, а не чья-то ошибка: в Директе выше конкуренция и дороже аукцион.

Что это даёт для разговора. Если у проекта высокая доля Директа в сплите, его CPL будет выше по определению. Наш Медный — 54% бюджета в Директе, и это объясняет часть разрыва со средним. Сравнивать проекты нужно с поправкой на структуру каналов, а не по итоговой цифре.

06 · Выводы

Что говорить клиенту

Единого нормального CPL у застройщика нет

Разброс между проектами — от 7,6 до 74,8 тысячи рублей, десятикратный. Он объясняется классом жилья, локацией, стадией продаж и структурой каналов. Требовать одинаковую цену обращения по всем девяти ЖК — то же самое, что требовать одинаковую конверсию от квартиры за 4 миллиона и за 15.

По уникальным обращениям мы в рынке

13 008 ₽ против среднего 13 999 ₽. Это лучше рынка на 7% и практически вровень с Southmedia, у которых бюджет вчетверо больше и пять проектов для перераспределения.

Слабое место — доля качественных обращений

У нас 14% против 19% у Southmedia. Именно это, а не стоимость лида, даёт разрыв по CPL качественного: 93 против 71 тысячи. Работать надо с качеством трафика, и это честнее обсуждать открыто, чем спорить о средних.

Медный требует отдельного разбора до встречи

Стоимость растёт третий месяц подряд: 22 048 → 25 324 → 29 568 ₽. В августе при расходе 266 108 ₽ ни одного качественного обращения. Нужно понять, это провал разметки или реальное падение, и прийти на встречу с ответом.

Данные конкурентов тоже неидеальны

У AGM за июль и август при расходе 1,18 млн не зафиксировано ни одного обращения. У Southmedia по Проспекту Ленина 414 012 ₽ на Авито без единого лида. Это стоит показать: разговор о «реальном CPL» упирается в качество учёта у всех подрядчиков сразу.

Предложить единую методику сравнения

Сравнивать проекты по CPL с поправкой на структуру каналов и класс жилья, а качество работы подрядчика оценивать по динамике внутри своего проекта, а не по месту в общей таблице. Это защищает и нас, и коллег из других агентств от несопоставимых сравнений.

CONVERTME

Источник. Выгрузки сквозной аналитики застройщика по проекту за три периода: июнь, июль и 1–21 августа 2026 года. Данные приведены в том виде, в котором их видит сам клиент, — это делает сравнение подрядчиков корректным по методике.

Методика. Проект определён по названию кампании, подрядчик — по префиксу в названии: SM — Southmedia, CM — ConvertMe, AGM и RD — другие агентства. Строки итогов и обращения без источника, созданные вручную в CRM, из расчёта исключены. Качественным считается обращение, отмеченное как целевое по регламенту застройщика.

Оговорки. (1) Август учтён по 21 число, прямое сравнение с полными месяцами некорректно. (2) По ряду связок расход есть, а обращения не зафиксированы — это вопрос разметки на стороне соответствующего подрядчика, а не отсутствия результата. (3) Проект Галерея имеет выборку в девять обращений, его показатели статистически незначимы. (4) Часть расхода — 1,34 млн — приходится на кампании без привязки к конкретному ЖК и в разрезы по проектам не включена.